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4月1日增值稅調整對房地產行業有哪些影響

發布時間:2019-04-23 10:45:18 來源:青島名仁 會計

一、此次稅率調整的內容

 

根據國務院政府工作報告和李克強總理相關答問,中國政府擬從2019年4月1日起,對我國增值稅稅率將進行,調整的主要內容為:

1.納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物,原適用16%和10%稅率的,稅率分別調整為13%、9%。

2.納稅人購進農產品,原適用10%扣除率的,扣除率調整為9%。

3.原適用6%稅率的行業,由于進項抵扣稅率的降低,造成的稅負上升將通過加計抵扣的方式進行解決(具體方式尚待明確)。

4.即原適用16%和10%稅率分別調整為13%和9%,此次調整后,將很可能不再保留16%和10%和稅率,此次調整房地產企業和建筑業的適用稅率也相應調整為9%。

 

二、稅率調整對房地產企業的影響

 

(一)對房地產銷售的影響

此次稅率調整后,房地產公司銷售不動產,對于購買客戶可抵扣的進項稅由原來的10%降低為9%,對購買商業的客戶,會產生一定的影響,但由于降幅較低,且是全國各行業均同步降低。而我國目前房地產銷售均是按含稅價定價,并未將稅款單列,總體來說,對銷售的影響較小。

 

(二)對房地產企業增值稅稅負的影響

1.對老項目稅負的影響

此次稅率調整,只是房地產適用的稅率10%調整為9%,對老項目適用的簡易征收率5%并未進行調整,包括項目預繳時的預征率也暫未進行調整。因此,此次稅率調整對房地產老項目的增值稅稅負不產生影響。

2.對新項目稅負的影響

(1)對銷項稅額的影響

對房地產新項目,按納稅義務發生時間,即交房時間,在2019年4月1日以后交房的,銷項稅額將按9%進行計算,相對于原適用10%的稅率來看,銷項稅將降低1個百分點。

(2)對進項稅額的影響

A、對于房地產新項目,2019年4月1日后支付的工程款,由于建筑業調低稅率,其取得的可抵扣的進項稅額也將調低,由原10%降低為9%(如施工單獨屬于甲供材等模式下適用3%的簡易征收,則不影響。

B、對于項目4月1日后采購的各類材料物資,其取得的可抵扣進項稅額也將調低,由原來的16%降低為13%。

C、同時新項目園林綠化等工程中所采購的苗木等農產品,其可抵扣的進項稅額也將由原10%降低為9%。

總體來說,房地產項目的主要工程、采購成本的可抵扣進項稅額將降低1-3個百分點(服務類6%的進項不變,但其占比較?。?。

(3)對增值稅稅負的影響

A、綜上對房地產項目銷售和進項的分析,房地產項目銷項將下降1個百分點,進項將下降1-3個百分點,但由于銷項稅額通常會大于進項稅額,因此總體來說,房地產項目的增值稅稅負將會降低,降低的幅度接近于項目毛利的1%。但如項目大量采用甲供材料,由于材料進項將降低3個月百分點,房地產項目的增值稅稅負甚至有可能會上升。

B、對于前期已完成大量施工的項目,已取得的10%工程款發票和16%的材料發票,均可以正常的抵扣。此類項目如在4月1日后交房,在4月1日之后產生納稅義務,其銷項稅率按9%計算,則此類項目增值稅負的下降幅度將更明顯(從目前的政策可以按此理解,后期等國家稅務總局進一步明確相關執行細則)。

 

三、建議的應對措施

 

(一)房地產銷售交付

基于上述稅率的變化,和目前的政策分析,為有效降低稅率,近期房地產公司的相應房地產新項目交付,建議在4月1日以后進行,以可享受降低稅率帶來的稅負的下降收益。

 

(二)施工采購業務合同的簽訂

由于稅率的下降,在近期簽訂施工合同時,為確??傻挚圻M項稅額下降后,總體支付的款項也同步下降,在簽訂合同時應注意:

1.盡量采用不含稅價的模式進行簽訂,增值稅單獨進行約定,即簽訂不含稅價合同,同時約定增值稅的稅率按國家規定稅率執行,如遇國家政策調整,按調整后的稅率執行。

2.如采用含稅價模式簽訂,其在做合同金額報價時,其適用的增值稅稅率應按調整后的稅率進行測算,即工程按9%、材料采購按13%進行。同時如遇國家政策調整降低增值稅稅率,按調整后的稅率相應調整合同總價。

 

(三)已發生的業務的銜接

1.已簽訂合同的修訂

基于稅率的調整,對尚未發生的業務,供應方已無法按之前合同簽訂時的增值稅稅率開具增值稅專用發票。因此,對于前期已簽訂的合同,如約定的是含稅價,建議對尚未執行的業務與對方進行協商,調整相應的合同總價或計價的方式。特別是對于工程類合同,對于后期尚未執行的業務,需明確后期結算時,其稅率按調整后9%的稅率進行。

2.已發生業務發票的取得

對于已經發生的業務,尚未取得發票的,由于此次稅率的調低,建議房地產企業在4月1日前要求供應方按現行的稅率將發票全部開具,以確保能按之前的高稅率抵扣進項稅額。

雖然目前政策并未限制4月1日后,對之前已發生業務不能再按之前的稅率開具發票,但4月1日后再按之前稅率開具,在程序及供應方是否有滯納金方面均會存在障礙。因此,建議對已發生業務要求供應商在4月1日前全部開具發票,尤其是按含稅價簽訂的合同。

3.已取得發票的認證

對于4月30日前已取得的發票,根據根據國家稅務總局公告2017年第11號的規定,自2017年7月1日起,增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發票和機動車銷售統一發票,應自開具之日起360日內認證或登錄增值稅發票選擇確認平臺進行確認,并在規定的納稅申報期內,向主管國稅機關申報抵扣進項稅額。因此對于已取得的專用發票無需在3月30日前進行認證,按上述360日的期限進行認證即可。


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