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青國稅發[2007]70號 青島市國家稅務局關于印發《青島市國家稅務局外商投資房地產開發經營企業所得稅管理辦法》的通知[全文廢止]

發布時間:2020-03-05 11:01:17 來源:青島名仁 會計

青島市國家稅務局關于印發《青島市國家稅務局外商投資房地產開發經營企業所得稅管理辦法》的通知[全文廢止]

青國稅發[2007]70號    2007-05-08

簿提示——依據青島市國家稅務局2011年第5號公告 青島市國家稅務局關于發布稅收規范性文件清理情況的公告,本法規全文廢止。

各市國家稅務局、市內各國家稅務局:

現將《青島市國家稅務局外商投資房地產開發經營企業所得稅管理辦法》印發給你們,請遵照執行。執行過程中發現的問題,請及時反饋市局(國際稅務管理處)。

原《青島市國家稅務局外商投資房地產開發經營企業所得稅管理辦法(試行)》(青國稅發[2005]44號)同時廢止。

青島市國家稅務局外商投資房地產開發經營企業所得稅管理辦法

第一章 總則

第一條 為進一步加強對外商投資房地產開發經營企業的所得稅管理,保障國家財政收入,維護稅收秩序,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱“征管法”)及其實施細則、《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》(以下簡稱“稅法”)及其實施細則和《國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》(國稅發[2001]142號,以下簡稱《通知》)等有關稅收行政法規、規章的規定,制定本辦法。

第二條 凡外商投資企業營業執照經營范圍列明從事房地產開發經營業務,或者兼有房地產開發經營業務和其他業務的,其房地產開發經營業務應納所得稅的核算,適用本辦法。

第三條 房地產開發經營,是指房地產開發企業進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第四條 開發企業轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為,是指開發企業通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

(一)商品房銷售。

1.商品房現售,是指開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。

2.商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。

(二)房地產抵押,是指開發企業以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

(三)房地產租賃,是指開發企業作為出租人將其開發建設的房地產出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

(四)其他方式主要包括:

1.以房地產用于對外投資以及分配給股東或投資者;

2.以房地產抵債;

3.將房地產用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵等;

4.以房地產換取其他單位或個人的非貨幣性資產等。

第五條 專業從事房地產開發經營的外商投資企業,應以其首次取得房地產開發經營項目之日,確定為其實際開始生產、經營之日。如其首次取得房地產開發經營項目的日期是在營業執照簽發日之前,則應以其營業執照簽發之日確定為企業的實際開始生產經營之日。

第二章 收入的確定

第六條開發企業房地產銷售收入的確定,應從其房地產銷售開始之日進行。

第七條 開發企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證明(即項目工程竣工驗收合格證明)之日,或者首筆房地產使用權交付之日,或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始。

開發企業自房地產銷售開始,應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用,計算企業年度實際應納稅額。

開發企業尚未確認房地產銷售開始的,其收入、成本、費用也不得確認。

第八條 房地產銷售收入的確定,以權責發生制為原則。具體可根據銷售方式的不同,按以下原則確定:

(一)采取一次性全額收取房款的,以房產使用權交付買方之日或者開具發票之日作為銷售收入的實現。

(二)采取分期付款或者預售款方式銷售的,以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。

上述以預售方式銷售房地產銷售收入的確定,不包括開發企業在商品房預售期間所收取的預收款。

(三)采取以土地使用權或者其他財產置換房屋的,以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。

(四)采取銀行提供按揭貸款方式銷售的,以銀行將按揭貸款辦理轉帳之日,為銷售收入的實現。

開發企業在房地產銷售開始之前,通過銀行按揭貸款方式銷售房地產所收取的按揭貸款,屬于企業的預收款,應按照本辦法第二十四條的規定預征所得稅。

(五)開發企業以房地產作抵押而被抵押權人處置的,在房地產產權轉移時確認收入的實現。

在確認收入時,應以其抵押價格與同期銷售價格較高者確認收入。

(六)開發企業以房地產對外投資的,首先要轉為自有資產,并以房地產產權轉移到被投資方時確認收益的實現。

其投資資產經投資合同認定的價值與原帳面凈值之間的差額,應視為財產轉讓收益,計入企業當期應納稅所得額。如為凈收益,且數額較大,計入當期應納稅所得額計算納稅有困難,可在不超過5年的期限內平均轉為應納稅所得額計算繳納所得稅。

(七)開發企業以房地產抵償債務的,以房地產產權轉移時確認收入的實現。

在確認收入時,應以其抵償債務價格與同期房地產銷售價格較高者確認收入。

(八)開發企業以房地產分配給股東或投資者的,在房地產產權實際轉移時確認收入的實現。

(九)開發企業以房地產換取其他單位或個人的非貨幣性資產的,應在取得非貨幣性資產時確認銷售收入的實現。其收入額應參照當時的市場價格計算或者估定。

(十)企業以租賃方式取得房租收入的,應按當期實際租金收入,扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額,與當期企業經營利潤合并計算企業當期應納稅所得額。租賃后再出售的,按照銷售開發產品確認銷售收入的實現。

(十一)開發企業為其他單位代建房地產工程的,應按自建工程確定銷售收入的實現。

第九條 開發企業在出售商品房時按照國家規定代為收取的共用部位、共用設施設備維修基金,凡不開具發票作為代收代繳款項管理的,可不作為開發企業的收入確認。

第三章 成本、費用的確認

第十條 開發企業成本、費用的確認,應從其房地產銷售開始之日進行。

第十一條 開發企業銷售房地產所發生相應成本費用的確定,應以收入與支出相匹配為原則。企業應根據當期銷售面積以及可售單位工程成本費用,確定當期成本費用:

可售單位工程成本費用=可售總成本費用÷總可售面積

當期成本費用=可售單位工程成本費用×;當期銷售面積

(一)總可售面積指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書(即房地產開發項目竣工驗收合格后,房地產管理部門為開發企業辦理的房地產產權登記證書,俗稱“大證”)或類似文件中明確的面積。按照房地產管理的有關法律、法規規定,房地產開發企業應在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪,測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

總可售面積一般按照企業開發的不同房地產項目分別確認。

當期銷售面積是指開發企業當期實際實現的房地產銷售面積,但不包括企業以預售形式銷售的、尚未竣工交付使用的房地產面積。

(二)可售總成本費用指應歸屬于可售房地產的土地使用費,拆遷補償費,七通一平、勘查設計等開發前期費用;建筑安裝費;基礎設施費,公用設備、綠化、道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用。

1.可售房地產指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中的可售房地產。

2.土地使用費指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給開發企業,由開發企業向國家支付的土地使用權出讓金。土地使用權出讓金由土地管理部門代收,并由土地管理部門向開發企業出具相應憑據。

3.拆遷補償費指開發企業為取得土地使用權而對原使用者或居住者所給予的補償。拆遷補償費由開發企業繳由房地產管理部門(拆遷辦)補償的,由房地產管理部門出具相應的收費憑據;由開發企業直接補償給居住者個人的,可憑雙方簽訂的合同或協議以及出具的真實的搬遷費收取憑證,在稅前扣除。

4.七通一平費用和勘查設計費用等前期開發費用,根據開發企業的當期實際發生額確認并有合法憑證進行核算。

5.建筑安裝費指開發企業房地產開發項目的建筑安裝工程竣工后,通過有工程造價審計資質的中介機構審計后出具的工程決算審計報告中所確認的價格。該價格是開發企業與施工企業進行工程價款結算的依據,也是作為建筑安裝費計入可售總成本費用的依據。開發企業應取得施工企業開具的正式發票后記帳。

開發企業自購建筑安裝材料的,以取得的合法憑證計入建筑安裝費。

6.基礎設施費、公用設備、綠化、道路等配套設施費,是指住宅小區或單幢住宅內共用的上下水管道、電梯、供電線、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施以及會所和其他共用設施設備等的費用。

上述設施、設備,若由政府有關部門無償占用或者屬于業主公共產權的,其相應支出可以合法的憑證計入可售總成本費用;凡建成后產權歸開發企業或用于繼續從事生產經營活動的,其相應支出不得計入可售總成本費用。

7.開發企業為開發建設相關工程項目而發生的相應的管理費用、財務費用、銷售費用,可一次性計入可售總成本費用。

(1)開發企業發生的交際應酬費,應從企業房地產銷售開始之日起,對屬于可售房地產的部分,按照當期實現的全部銷售收入和《稅法》實施細則第二十二條第一款第(一)項規定的限度計算計入當期可售總成本費用的數額。

(2)開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用,在開發產品完工之前發生的,計入開發成本;開發產品完工之后發生的利息等借款費用,計入財務費用。

第十二條 房地產項目已經竣工并開始銷售,但在銷售當期開發企業不能提供由有資質的中介機構出具的工程決算審計報告和施工企業開具的正式發票的,其工程的建筑安裝等費用可先按照工程預算數額的80%計入當期可售總成本費用,待工程決算審計報告和施工企業的發票等出具后,再對該項目已售出房地產進行匯算,多退少補。開發企業應在銷售當期進行納稅申報時,向主管稅務機關提供該項目的預算報告和施工合同復印件(應重新加蓋開發企業單位公章)。

但是,如果開發企業在工程竣工并開始銷售后超過3年,仍未取得工程決算報告和施工企業發票的,其建筑安裝費用等工程費用,不得計入可售總成本費用;已經按照預算數額計入的,要予以扣除,并重新計算其各期應納稅所得額和應納所得稅額。

第十三條 同一開發項目中包括多棟商品房開發,并且部分商品房已經開始銷售,而部分尚在建設期的,除屬于單棟商品房的建筑安裝費等費用外的其他公共成本費用,如土地使用費、拆遷補償費、開發前期費用、基礎設施費、公用設備、綠化、道路等配套設施費等,青島注冊代理公司開發企業應按照合理的比例和標準在不同的商品房間進行劃分結轉。若開發企業未劃分結轉或結轉標準不合理的,稅務機關可按照可售房地產的占地面積占整個開發項目全部用地面積的比例,或者可售房地產的總可售面積占整個開發項目預計總可售面積的比例計算分攤,其中屬于可售房地產的部分,計入當期可售總成本費用。

第十四條 開發企業的綠化、道路等配套設施費,如果是在房地產出售后繼續發生的,可以在銷售房地產時進行預提,并計入可售總成本費用。配套設施建設全部結束后,應按照實際發生的建設費用進行匯算。

開發企業存在上述事項的,應在房地產銷售開始的當年末,向主管稅務機關提出預提申請,由主管稅務機關審核同意后,準予企業進行預提。企業預提配套設施費用時,應根據規劃的面積、預算報批,預提的最高比例原則上不得超過銷售收入的5%;不允許企業直接按銷售收入的5%的預提配套設施建設費用。

第十五條 開發企業采取先租賃后又售出房地產的,原在租賃期間實際已經計提的房屋折舊,不得在售出時再作為成本、費用扣除。

第十六條 開發企業為其他單位代建房地產開發項目的,按照自建工程進行成本、費用的核算。

第十七條 開發企業以開發的房地產用于捐贈、贊助的,根據《稅法》實施細則第十九條第一款第(八)項有關捐贈的規定處理。

第十八條 開發企業以開發的房地產用于職工福利、獎勵的,按照關于外商投資企業福利費的有關政策規定處理。

第十九條 房地產竣工交付使用后的小區物業管理仍然由開發企業承擔的,其取得的物業管理收入和相應的成本、費用作為開發企業的收入和成本、費用,計算當期應納稅所得額。其符合稅法規定的成本費用,可在發生當期所得稅稅前扣除。

第四章 應納所得稅額的計算

第二十條 外商投資企業兼有房地產開發經營業務和其他業務的,應單獨設立帳冊,單獨核算和歸集其房地產開發經營業務的收入、成本、費用和損失。

第二十一條 從事房地產開發經營業務的企業,應以其當期銷售收入,扣除當期相應成本、費用及損失后的余額,為當期應納稅所得額,依照稅法的規定計算繳納所得稅。當期應納稅額,按以下公式計算:

應納稅額=應納稅所得額×;適用稅率-已售房產已預征的所得稅+當期預征所得稅

(一)應納稅所得額的計算,應從房地產銷售開始,根據第二章和第三章所確定的收入及相應的成本、費用及損失進行確認。

開發企業在房地產銷售開始之前有營業外收支和其他業務收支或對外投資損益等業務的,可以以此計算其當期應納稅所得額。

開發企業當期發生虧損的,計算公式中的應納稅所得額按零確認。

(二)已售房產已預征的所得稅,是指開發企業當期實現銷售的房地產按照本辦法第二十四條的規定已經預征的所得稅額。

(三)當期預征所得稅,是指開發企業按照本辦法第二十四條的規定在當期應預征的所得稅。

(四)按計算公式計算的應納稅額為負數時,主管稅務機關應為企業辦理退稅,或者抵頂以后納稅期內實現的所得稅稅款。

(五)房地產預售行為結束前,企業在年度中間(含第四季度)申報季度所得稅時,可只按預售房款和預計利潤率計算、申報并繳納季度所得稅。

第二十二條 凡按合同規定企業投資各方分配房產的,企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用(包括中方以土地使用權作為投資的費用)后,再根據合同規定的房產分配方法,劃分各方房產的成本、費用。各方各自銷售房產時各自繳納所得稅。

第五章 預售房地產的所得稅管理

第二十三條 開發企業預售房地產,實行預售許可制度。開發企業應在取得開發項目《商品房預售許可證》的當季度進行所得稅申報時,將該證復印件一并提交當地主管稅務機關備案。

房地產開發項目從銷售開始之日起,該項目的房地產預售行為結束。

第二十四條 開發企業預售房地產而取得預收款的,主管稅務機關應按照預計利潤率或其他合理方法計算預計應納稅所得額,按季預征所得稅。

預計應納稅所得額=預收房地產價款(含定金)×預計利潤率

當期預征所得稅=預計應納稅所得額×適用稅率

上述預計利潤率暫定為:

經濟適用房:3%;

普通商品房5%;

別墅:25%;

其他商品房:

市內四區和嶗山區:

售價在5000元/平方米以下的,10%;

售價在5000元/平方米~8000元/平方米的,15%;

售價在8000元/平方米以上的,20%。

其他區(市):

售價在2000元/平方米以下的,10%;

售價在2000元/平方米~5000元/平方米的,15%;

售價在5000元/平方米以上的,20%。

第二十五條 開發企業雖未取得《商品房預售許可證》,但實際發生預售行為并取得預收款的,或者在取得《商品房預售許可證》之前發生預售行為并取得預收款的,應按照本辦法第二十四條的規定預征所得稅。

第二十六條 開發企業應在進行季度或年度所得稅申報時,將《外商投資房地產開發經營企業商品房預售情況統計表》(附件1)報送主管稅務機關。

第二十七條 開發企業與承購人簽訂預售合同并預收款后,在產權轉移前又將預收款全部或部分退還承購人的,應由企業提供相關證明后,從退還當期的預收款中扣除,但不得抵減當期營業收入。

第二十八條 開發企業預售的房地產產權轉移,并按照本辦法第九條的規定確認銷售收入實現后,應依照本辦法第二十一條的規定計算當期實際應納稅所得額、應納所得稅額,并處理已預征的所得稅款。

第二十九條 開發企業因預收房地產款而預繳的所得稅款,不同于企業按照正常實現的應納稅所得額而在季度申報時預繳的所得稅。開發企業預收房地產款而預繳的所得稅款,在辦理季度申報和年度申報時,應填報B類申報表;企業按照正常實現的應納稅所得額在季度和年度申報時預繳的所得稅,填報A類申報表。

開發企業季度和年度實際應繳納的所得稅款,應按照本辦法第二十一條規定的應納稅額的計算公式,合并A類申報表和B類申報表的應納所得稅額確定。

第三十條 預售房地產并取得預收款的開發企業及其主管稅務機關,應建立健全預收款和預繳所得稅情況臺帳(附件2)。

第六章 年度所得稅匯算清繳

第三十一條 《通知》實施前已經銷售房地產但未匯算的企業,按本辦法進行匯算。

《通知》實施后,對開發企業的房地產開發項目不再進行項目匯算。

第三十二條 開發企業自房地產銷售開始,應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用,進行年度所得稅匯算清繳,計算企業年度實際應納稅額。

第三十三條 主管國稅機關接到企業報送的所得稅申報表和有關資料后,應安排專人對其完整性、正確性進行認真地審核。審核的重點有以下幾個方面:

(一)審核企業所得稅年度申報表及其附表與會計決算報表、中國注冊會計師查帳報告的數字是否一致,各項目之間的邏輯關系是否對應,計算是否正確,是否已按注冊會計師查帳報告對應納稅所得額、應納稅額作出調整;

(二)結轉的建筑安裝費等工程建設費用是否與工程決算報告數額一致;

(三)審核企業是否按規定結轉或彌補以前年度虧損額;

(四)應納稅所得額及應納所得稅額的計算是否正確;

(五)預售房地產取得的預收款已經預繳的所得稅,是否正確結轉抵扣正常實現的所得稅額;

(六)是否按照正常實現的應納稅所得額計算相應的應納所得稅額;

(七)審核企業是否符合稅收減免條件,包括對企業所得稅和地方所得稅的減免是否符合現行法律法規的規定,有無稅務機關或地方政府的正式批文;企業所處減免稅年度情況,何時應恢復征稅;審核企業稅前扣除的財產損失是否已報稅務機關審批等;

(八)審核總機構匯總和外國企業營業機構合并申報所得稅,其分支機構或各營業機構帳表所記載涉及計算應納稅所得額的各項數據是否準確;

(九)審核企業已預繳所得稅的完稅憑證,確認其實際預繳的稅額。

(十)其他需要匯算清理的情況。

第三十四條 年度匯算清繳結束后,主管稅務機關應向開發企業出具匯算結果通知書。

第七章 委托境外企業銷售房地產的所得稅管理

第三十五條 開發企業與境外企業簽訂房地產代銷、包銷合同或協議,委托境外企業在境外銷售其位于我國境內房地產的,應按境外企業向購房人銷售的價格,作為房地產開發企業銷售收入。

但境外企業與開發企業簽訂了房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續,且境外企業在銷售房屋時使用境外企業收款憑證的,應屬于境外企業轉讓我國境內的財產,其所取得的房屋轉讓收益,應按照稅法第十九條及其實施細則第六十一條的規定,繳納所得稅。

第三十六條 開發企業向境外代銷、包銷企業支付的各項傭金、差價、手續費、提成費等勞務費用,以應提供完整、有效的憑證資料,經主管稅務機關審核確認后,方可作為企業的費用列支。但實際列支的數額,不得超過房地產銷售收入的10%。上述費用應列入當期可售總成本費用計算列支。

第八章 稅收優惠

第三十七條 專業從事房地產開發經營的外商投資企業,不屬于《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》所規定的生產性外商投資企業,不得享受生產性外商投資企業的稅收優惠待遇。

第三十八條 專門從事為開發土地、建筑房屋而進行平整土地業務的外商投資企業,可以視為建筑業企業,適用生產性外商投資企業的稅收優惠政策。

第三十九條 生產性外商投資企業兼營房地產開發經營業務和其他業務的,應按照《國家稅務總局關于外商投資企業兼營生產性和非生產性業務如何享受稅收優惠問題的通知》(國稅發[1994]209號)文件的有關規定執行。

第四十條 凡在青島石老人國家旅游度假區域內興辦的外商投資房地產開發企業,且其開發的房地產項目亦在國家旅游度假區域內的,可以按照24%的稅率征收企業所得稅。

第九章 稅源管理

第四十一條 對開發企業的房地產開發項目實行定期報告制度和跟蹤管理制度。

第四十二條 開發企業應在取得房地產開發項目土地使用權并開始施工后的30日內,將項目的基本情況表(附件3)報送當地主管稅務機關備案。

第四十三條 實行商品房預售的開發企業根據本辦法第二十六條規定定期報送的《商品房預售情況統計表》,應按照實際預售情況如實填寫。

主管稅務機關應對開發企業報送的統計表進行實地核查,查閱申報當期企業與承購人簽訂的商品房預售合同,或者到當地房地產管理部門查閱企業預售登記備案情況,并在統計表上簽署意見后存檔。

第四十四條 開發項目竣工驗收合格后開始銷售的,開發企業應在開始銷售后15日內報告主管稅務機關,同時,應將房地產管理部門頒發的房地產產權登記證書(大證)復印件(證書所有內容)報送主管稅務機關備案。年度終了,開發企業應將當年度已售房地產的銷售面積、位置等情況隨同年度所得稅申報表報主管稅務機關,主管稅務機關應將已銷售的房地產在開發企業報送的產權登記證書(大證)復印件中的房地產平面圖上,將已售房地產進行注銷標注。

主管稅務機關應在確認開發企業的房地產開始銷售日期后,將日期記錄在開發企業按照第四十三條規定報送的項目基本情況表上。

第四十五條 開發企業必須妥善保管有關的合同、協議等證明資料,以備稅務機關核查。

有關的合同、協議、證書等資料主要包括:土地出讓合同、勘察設計合同、拆遷補償合同、施工合同、施工許可證、監理合同、預售許可證、預售合同、工程竣工驗收報告、產權登記證書、銷售合同、維修基金收款收據、抵押合同、租賃合同、項目造價決算審計報告等。

第四十六條 主管稅務機關應對開發企業的開發項目實施跟蹤管理,及時了解、掌握企業每一項目的進展情況。

主管稅務機關應定期與當地建設管理部門和房地產管理部門聯系,及時了解開發企業的項目立項、施工進展、項目竣工和銷售等情況。在企業開發項目建設期間,應定期到建筑工地了解項目施工進度、房地產預售等情況,以準確掌握工程施工情況,確保所得稅的及時申報、繳納。要全方位了解企業的生產經營過程,如土地取得方式、開發方式、售樓方式等,審查相關的合同文件,了解有無聘請境外設計公司、施工企業、監理公司來華提供勞務,有無境外融資、借款等;了解企業的會計核算流程,預收款入帳時間,帳務處理方法,使用會計科目的情況,銷售實現的條件,結轉收入的時間是否與稅法一致,成本核算的方法,成本和費用的歸集與分配是否科學合理,進一步弄清企業的生產經營特點,確定納稅環節和計稅依據;要及時掌握房地產行業的發展狀態,建立房地產行業信息資料庫,從宏觀上掌握行業的發展趨勢和開發、售樓情況,及時分析稅源,加強監控力度。

第四十七條 建立重點稅源跟蹤管理制度。對立項項目大、投資規模大的房地產開發項目,應列為重點稅源,做好日常管理和稅源跟蹤工作,嚴防企業偷逃稅;發現企業納稅申報異?;蛴衅渌樾蔚?,稅務機關應及時采取防范措施,確保稅款安全。

第十章 審核分析

第四十八條 要建立房地產企業所得稅季度審核分析制度,對房地產企業的生產經營、稅收征管和稅收政策落實情況等進行比對分析,對企業所得稅納稅申報的準確性、合理性作出評定,對所得稅征管質量做出評價。

第四十九條 房地產開發銷售收入審核分析

(一)審核資料:企業所得稅納稅申報表、企業資產負債表、損益表、現金流量表及外部相關資料信息,其他有關買賣合同、協議書等資料,已完工庫存商品房數量、多個項目同時開發完工進度、完工項目已銷售數量、未銷售數量等情況。

(二)分析方法:

1、審核房地產銷售收入是否全部按實記帳;入帳收入的銷售面積是否與實際銷售的房地產面積一致(無論是以建筑面積為準還是以居住面積為準,標準應統一);

2、代收的維修基金是否符合政策規定;

3、審核《企業資產負債表》貨幣資金、應收賬款、存貨(商品房存量)、《現金流量表》及有關商品房買賣合同、協議等資料,區別不同銷售方式,以確定開發產品銷售收入的實現(1)分析采取一次性全額收取房款的,是否以房產使用權交付買方之日或者開具發票之日作為銷售收入的實現。(2)分析采取分期付款方式銷售的,是否按銷售合同或協議約定的付款時間為銷售收入的實現。(3)分析采取銀行提供按揭方式銷售的,是否以銀行將按揭貸款辦理轉帳之日為銷售收入的實現。(4)以非貨幣性資產分成取得收入的,應于分得開發產品時確認收入的實現。(5)分析以其他方式銷售開發產品的,是否按規定確定收入的實現。

4、審核企業《資產負債表》中“預收帳款”、“銀行存款”、“現金”科目,企業采取預售收入,是否按規定的利潤率計算預售應納稅所得額,按季申報繳納企業所得稅。

5、審核企業開發用地面積與土地管理部門批復的用地面積以及向財政部門繳納契稅的計稅依據的土地面積是否一致,是否發生土地轉讓行為而沒有進行納稅申報。

6、審核企業《資產負債表》中“預收帳款”、“應付帳款”、“其他應付款”、“銀行存款”等帳戶的明細帳以及企業賬面銷售商品房數量、庫存數量與《房地產開發企業存量房年度盤點表》填報數量是否一致,房管部門辦理房屋所有權證、財政部門繳納契稅與《房地產開發企業存量房年度盤點表》的“本年出售數量”是否一致,分析是否存在將收入長期掛往來帳不作銷售收入的問題。

7、審核企業商品房庫存數量、實際商品房庫存數量與企業《資產負債表》中“固定資產”、“長期投資”、“應付福利費”、“應付帳款”、“其他應付款”、“預收帳款”、“管理費用”、“利潤分配”、《所得稅納稅申報表》中“營業外支出”科目以及有關資料等,分析企業是否將開發商品房自用,未作帳務處理,是否將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、用于職工福利,是否已將開發產品抵頂債務、對外投資以及分配給股東或投資者,是否以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產等視同銷售行為,而未作收入處理或進行納稅調整。

8、審核企業實際商品房庫存量與空閑商品房庫存量是否一致,分析空置的商品房是否已出租,或先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,出租房的租金收入是否按規定作收入處理,出售時再按銷售資產確認收入的實現,周轉房出售的,是否作收入處理等。

9、審核企業工程竣工決算書和有關財務資料及通過地稅、工商、房管、城建、規劃、土地、財政、銀行等部門,了解確認房地產開發企業的戶數變化情況、計稅收入情況、已售商品房情況、預售業務備案情況、銷售合同情況、房產證辦理情況、企業開發情況、企業規劃情況、土地使用情況、批準建設情況、開發企業的契稅計稅依據、資金來源與資金流動變化情況等,分析確認企業是否按規定進行正確核算;是否存在不記收入的問題。

10、審核企業《商品房購銷合同》是否附有償售后服務條款,以及企業《資產負債表》中“其他應付款”、“其他應收款”等科目,分析售后服務收入款項是否掛往來帳,而未按規定隨同商品房作收入處理。

11、審核企業《資產負債表》中“現金”、“銀行存款”、“應收帳款”等科目以及代建工程合同、協議書和提供勞務的合同、協議書等,確認是否符合代建工程業務要求,分析企業代建工程和提供勞務取得的收入是否按規定時間確認收入的實現。

第五十條 其他業務收入審核分析

(一)審核資料:企業所得稅納稅申報表、企業資產負債表、損益表、現金流量表及外部相關資料信息,其他買賣合同、協議書等有關資料,企業庫存材料等。

(二)分析方法:

1、審核企業其他業務收入是否與房地產開發業務收入合并計算應納稅所得額;審核《企業所得稅納稅申報表》“其他業務收入”與企業賬面“其他業務收入”數額是否一致,是否按期進行了納稅申報。

2、審核企業《資產負債表》中“原材料”、“待處理財產損溢”等科目、原材料出庫單(領用單)及合同、協議書等資料,結合企業實地盤點表,分析企業是否存在對節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料對外銷售,而未作收入處理。

3、審核“無形資產”科目及取得時的入帳成本、攤余價值和其他有關資料,分析企業轉讓無形資產的作價是否真實,取得的收入是否按規定及時作收入處理。

4、審核企業《資產負債表》中“固定資產”、《企業所得稅納稅申報表》中“營業外收入”等科目,分析轉讓固定資產取得的收入是否按規定及時作收入處理,出租的固定資產是否按租賃期及時作收入處理。

第五十一條 營業成本審核分析

(一)審核資料:通過企業所得稅納稅申報表;資產負債表、損益表、現金流量表;地稅、工商、房管、城建、土地、規劃、財政、銀行等部門相關信息資料;其他買賣合同、協議書等其他有關資料等。

(二)分析方法:

1、審核企業同時進行多個房地產開發項目的各項目成本費用、可售總成本費用和總可售面積成本、當期銷售面積成本是否按照可售面積成本占整個開發項目預計建筑面積成本的比例進行明細分類計算和歸集;對間接成本費用是否按正確的方法進行歸集和分攤;

2、審核《所得稅納稅申報表》附表中“主營業務成本”及企業各項目實際發生成本費用額,是否一致,分析存在差異的原因,是否存在多申報成本費用問題;

3、審核《所得稅納稅申報表》附表中各項費用的發生額與土地、城建、規劃、財政等部門資料信息進行對比,分析各項成本費用是否真實,是否按收入與支出相匹配的原則,對各工程項目成本費用對象進行分攤,分析銷售面積分攤成本費用與未銷售面積分攤成本費用標準和金額是否一致;

4、審核企業“預提費用”、“成本費用”等帳戶及相關信息,分析對開發產品已完工,但供水、供電、供汽、排污、通訊、綠化、環衛等基礎配套設施尚未全部完成的開發成本,發生的預提費用是否按照國家規定的單位標準進行預提,歸集、分配到各開發項目成本中,是否符合權責發生制要求。

5、審核企業《資產負債表》中“短期借款”、“長期借款”、“財務費用”科目及有關借款合同等資料,分析企業發生的應計利息支出是否記入“財務費用”科目;分析建造開發產品借入資金在開發產品完工前發生的借款費用,是否按其實際發生的費用配比入相關的核算成本中,發生的非金融機構借款利息支出是否高于金融機構同等利息支出;超過部分的利息支出,不得在稅前扣除。

6、審核“管理費用”“開發成本費用”等帳戶及相關資料等資料,分析是否存在應記“開發成本”而記入“管理費用”科目列支的問題,是否存在記入“管理費用”而又記入“開發成本費用”科目,重復列支的問題。

7、審核企業《資產負債表》中“預收帳款”科目上年結轉余額與當年發生的預售收入的增減變化情況,分析企業以前年度發生的預售業務和當年發生的預售收入,完工銷售后,是否正確結轉銷售成本,是否進行納稅調整。

8、審核企業《資產負債表》中“原材料”、“待處理財產損溢”、《企業所得稅納稅申報表》中“營業外支出”科目與合同、協議書等資料與實際商品房庫存數量等數據是否一致,分析企業是否按正確方法劃分工程項目成本,對節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等直接銷售的,是否按配比的原則結轉實際成本;是否將行政性罰款、滯納金、直接捐贈、超過國家規定標準的公益、救濟性捐贈,以及非公益、救濟性捐贈、各種贊助支出等按規定作納稅調整。

9、審核企業長期投資期末余額,分析企業是否以自產或外購開發產品或庫存材料對外投資行為,是否已調增應稅所得額。投資分回的利潤是否按法定的稅率繳納了企業所得稅。

10、審核企業《資產負債表》中“遞延資產”科目余額增減情況,分析企業在籌建期發生的開辦費,是否從開始生產、經營月份的次月起,在不短于5年的期間內分期攤銷扣除。

11、審核《資產負債表》中“應付工資”、《所得稅納稅申報表》中“主營業務成本”、“管理費用”、“應付職工福利費”、“應付職工工會經費”、“應付職工教育經費”、職工人數等資料,分析以上資料是否存在已在“開發間接費用”中列支的費用,又在“管理費用”中列支問題,是否將職工醫療費直接計入管理費而未按規定計入職工福利費的問題;實際發放工資及“三費”是否超過規定標準列支問題。

12、審核企業“固定資產”、“累計折舊”科目,分析固定資產的計價、計提折舊方法、計提折舊年限、固定資產入帳是否在投入使用月份的次月起計提折舊;停止使用的從停止使用月份的次月起,停止計提折舊,固定資產殘值比例等是否按規定標準預計。

13、審核《企業所得稅納稅申報表》中“業務招待費”是否按規定比例扣除,是否超過規定標準列支;“銷售費用”中的“廣告費”是否與贊助費嚴格區分;當年沒有營業收入的房地產企業是否在稅前業務招待費等費用。

第五十二條 房地產企業銷售收入利潤率審核分析

(一)審核資料:企業所得稅納稅申報資料;企業財務報表;CTAIS軟件;庫存商品房存放量、當期商品房實際銷售數量等有關資料。

(二)分析方法:

房地產企業銷售收入利潤率=利潤總額/銷售收入×100%

房地產行業平均銷售收入利潤率=行業利潤總額/行業銷售收入總額×100%

房地產行業平均銷售收入利潤率峰值:由市局統一發布。

1、通過對企業銷售利潤率與行業平均銷售利潤率的對比,審核企業銷售利潤率與行業平均銷售利潤率是否存在差異,存在差異的原因,是否存在不記收入、少記收入;多列成本費用、虛列成本費用、轉移利潤等。

2、通過對房地產企業當期銷售收入利潤率與房地產企業以前不同時期銷售收入利潤率對比,是否存在異常,分析其存在變動的原因;

3、房地產企業平均銷售利潤率,是否超過房地產行業平均銷售利潤率上限、下限峰值,分析其超過峰值的原因。

第五十三條 房地產企業收入成本率審核分析

(一)審核資料:企業所得稅納稅申報資料;企業財務報表;CTAIS軟件;庫存商品房存放量、當期商品房實際銷售數量等有關資料。

(二)分析方法:

房地產企業收入成本率=銷售成本總額/銷售收入總額×100%

房地產行業平均收入成本率=行業銷售成本總額/行業銷售收入總額×100%

房地產行業平均收入成本率峰值:由市局統一發布。

1、通過對房地產企業收入成本率與房地產行業平均收入成本率的對比,審核企業收入成本率與行業平均收入成本率是否存在差異,存在差異的原因,是否存在多列成本費用、虛列成本費用、減少利潤等。

2、通過對房地產企業當期收入成本率與房地產企業以前不同期收入成本率對比,是否存在異常,分析其變動原因;是否正常;

3、房地產行業平均收入成本率,是否超過房地產行業平均成本率上限、下限峰值,分析其超過峰值的原因。

第五十四條 房地產企業期間收入費用率審核分析

(一)審核資料:企業所得稅納稅申報資料;企業財務報表;CTAIS軟件;庫存商品房存放量、當期商品房實際銷售數量等有關資料。

(二)分析方法:

房地產企業期間收入費用率=期間費用總額/銷售收入總額×100%

房地產企業行業平均期間收入費用率=行業期間費用總額/行業銷售收入總額×100%

房地產行業平均期間收入費用率峰值:由市局統一發布。

1、通過對房地產企業期間費用率與房地產行業平均期間費用率的對比,審核企業期間費用率與行業平均期間費用率是否存在差異,存在差異的原因,是否存在多列期間費用、虛列期間費用、減少利潤等。

2、通過對房地產企業當期期間收入費用率與房地產企業以前不同時期期間收入費用率對比,是否存在異常,分析其變動是否正常。

3、審核期間收入費用中的廣告費、業務招待費、業務宣傳費等重點項目,分析是否超出規定扣除標準。

4、房地產行業平均期間收入費用率,是否超過房地產行業平均期間收入費用率上限、下限峰值,分析其超過峰值的原因。

第五十五條 房地產企業所得稅稅收負擔率審核分析

(一)審核資料:企業所得稅納稅申報表;財務會計報表;CTAIS軟件;庫存商品房存放量、當期商品房實際銷售數量等有關資料。

(二)分析方法:

房地產企業所得稅稅收負擔率=企業應納所得稅總額/企業銷售收入總額×100%

房地產行業平均所得稅稅收負擔率=行業應納所得稅總額/行業銷售收入總額×100%

房地產行業平均所得稅稅收負擔率峰值:由市局統一發布。

1、通過對房地產企業所得稅稅收負擔率與房地產行業平均所得稅稅收負擔率的對比,審核企業所得稅稅收負擔率與行業平均所得稅稅收負擔率是否存在差異,存在差異的原因,是否存在不記收入、少記收入;多列支成本費用、虛列支成本費用等。

2、通過對房地產企業當期所得稅稅收負擔率與房地產企業以前不同時期所得稅稅收負擔率對比,是否存在異常,分析其變動原因,是否正常。

3、房地產行業平均所得稅稅收負擔率,是否超過房地產行業平均所得稅稅收負擔率上限、下限峰值,分析其超過峰值的原因。

第五十六條 通過以上資料的審核分析,對發現的問題按《國家稅務總局關于印發<納稅評估管理辦法(試行)>的通知》(國稅發[2005]43號)的有關規定處理。

第五十七條 各主管稅務機關在日常管理中要注重總結、分析房地產企業偷、漏、逃稅的方法和手段,并針對存在的問題,提出合理的建議,進一步完善管理制度,在源頭上遏制房地產企業涉稅違法活動的發生。

第十一章 附則

第五十八條 開發企業不按照本辦法的規定申報、繳納所得稅的,或者有預售房地產且預收房地產款項的行為而不按規定預繳所得稅的,或者不按照本辦法的要求提供有關資料的,或者不按規定進行開發項目匯算的,主管稅務機關要嚴格按照《征管法》及其實施細則的有關規定進行處理。

第五十九條 以前規定與本辦法抵觸的,以本辦法為準;稅收法規、政策另有規定的,依照稅收法規、政策的規定執行。

第六十條 本辦法由青島市國家稅務局負責解釋。

第六十一條 本辦法自發布之日起試行。

附件:

外商投資房地產開發經營企業開發項目基本情況表.doc

外商投資房地產開發經營企業預售房地產預繳所得稅登記臺帳.doc

外商投資房地產開發經營企業商品房預售情況統計表.doc




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